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乔司板块：西瓜地里做的新文章

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一梵

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1^# 大中小发表于 2008-5-10 20:12 只看该作者复制本帖网址

乔司板块：西瓜地里做的新文章

[写在前面]
已经快记不清楚是第几次参加住在杭州网组织的看房活动了，每次都有收获，每次都有成长，呵呵。这次去的区域是乔司，在接触房产之前，乔司给我的印象就是大大的绿绿的乔司西瓜（这联想真是特别适合越来越热的天气），即便在关注房产以后，乔司似乎还是那个关于西瓜的遥远传说，直到今天，乔司在建在售的楼盘似乎也不是特别多。所以我在想，当地铁概念被炒滥的07年过后，乔司是否能成长为新的价值低洼或追捧对象呢？

[我们的行程]
今天是一天的活动，所以起了个大早，本来9：30发车的看房团因为某位网友在梅登高桥的塞车略有延迟。但是从体育场路走建国北路——德胜快速路——杭海路一线，直到我们的第一站复地·连城国际，仅仅用了35分钟左右。交通上同时可以参考的数据是连城国际的销售人员反映，从和平饭店边的销售部到案场时间一般在25分钟左右。所以综合这两个信息，我想如果是自驾小车，车程应该在30分钟左右哦。
我们今天看的是三个楼盘（应该是乔司板块的全部了吧），分别是复地·连城国际，东冠·逸家还有东田·东城丽景。下面分别来给大家介绍：

[ 本帖最后由 bigbiangun 于 2008-5-10 20:18 编辑 ]

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三石金钱 +8 口水楼市一周强帖榜（5.5-5.12） 2008-5-12 15:02
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艳阳天

贵宾

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艳阳派掌门

Medal No.8 Medal No.10

2^# 大中小发表于 2008-5-10 20:15 只看该作者

写的不错，顶下

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喜欢天蝎的巨蟹

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3^# 大中小发表于 2008-5-10 20:16 只看该作者

字太多
麻烦表这么排啊
没动力看

努力工作

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一梵

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4^# 大中小发表于 2008-5-10 20:19 只看该作者

[复地•连城国际：用实力展现品牌]
很多次经过市中心的时候，在体育场路上一抬头，就见到国大顶上那块简洁的广告牌，没有图案，只有大大的名称，一面是“复地”，一面是“连城国际”。这种在市中心标杆的广告投入，成为每一个进入杭州的知名房企之必修。
这是今天的第一站，很幸运地是连城国际的销售朱小姐一路坐在身边，也在途中对整个楼盘有了比较概括的了解。这是规模达到52万平方米的大盘，住宅居多，零星配套以商业，从2007年末至今的半年里面，主推的只有3-4万平方米，尚不足整个规划的10%，这也可以看出大型开发商对地块连绵不断的持久推力。对于本是浙商的复地老总，却在过去的很长时间没有触及杭州，连城国际可以说是复地在杭州的第一个项目，而第二个项目据传是北站花园岗附近的写字楼/商业物业。
我们首先到达的是连城国际的会所，也就是现场售楼部（此外有市中心的销售部在和平饭店附近，星都嘉苑某幢1楼，面向建国北路），现场可以见到后面在建的楼房已经接近10层左右，也就是目前推出的是南靠石塘东路的高层，中央计划有一个较大的水景（约今年9月竣工），据说还可以游泳，相邻的楼幢在一二层还设置了亲水平台，可是一个惬意的设计呵。
会所分上下两层，一层目前作为销售，二层是样板房区，制作了大小不一的4套样板房，不过严苛的狠，样板房内不允许拍照，这可难为了我，本想为各位多拍几张美图的，可惜连城国际的工作人员站得几乎每一个房间都是，下手机会太少，见谅。
整个会所本身共计8000平方米，包含了台球、乒乓球、健身、沙狐球、瑜伽等等许多健身项目，甚至还有一个给小孩子玩耍的淘气球池。作为配套，连城国际在东部尚要兴建大约2万平方米的商业物业，以及北部的幼儿园，这些整体将在2011年左右投入。此外，在会所沿路以及东部商业区附近还会开发两幢酒店式公寓，40-50方的小户型，至于产权则可能是50年的综合用地标准了。当然我们最关心的也是最为亮点的地铁问题，即离连城国际最近的地铁一号线乔司南站，在东南部月牙三路向南约600米的地方，这个距离应该还是比较可以接受的。
连城国际目前所能见到的楼幢均为高层，或者是两侧17层中央11层的凹字形多单元板式，户型面积在78-134平方米之间，大约在2009年底可以交付。在户型上的比较大的卖点是“可变空间”，其实就是一个凹阳台。只不过呢，这个凹阳台的进深超过了2.20米，整体面积也在7-11平方米之间，而且允许业主自行封闭。根据早期的建筑面积计算规则，这个面积算一半，而在2008年1月1日起，因《关于规范阳台建筑面积计算的规定》实施后，这种做法已经几乎绝迹。
样板房的参观过程中，连城国际的装饰装修和格局确实有其独到之处，和绿城的一些样板房相比，更加张扬个性。比如我去的一套96方的样板房，厨房就大胆地采用了黑白马赛克间隔铺设的方法修饰了墙面，这在理论上大的色差是可以增加视觉上的空间感，但在实际中能够采用的还是比较少的，值得表扬。至于在卫生间设置了270度飘窗，真是给人“奇妙的感觉”，如若连城国际是江景房的话，不知道他还会不会在卫生间也设置270度飘窗，呵呵。
总体来说，连城国际是一个较大的住宅项目，如果说今天看的其他两个楼盘的配套需要依靠乔司镇的话，连城国际作为一个52万方的社区性住宅项目是理应有自己的商务服务配套的。其次来说，复地作为中国房地产百强企业综合实力前10，作为HK2337的上市公司，还是有它独到的企业文化和品牌内涵，简单地说，名牌总比没牌好（体现：在烈日当头时向看房团赠送遮阳伞，^^）。关于地铁，北有乔司站，南有乔司南站，处于中心地块的连城国际在地铁一号线建成后，加上德胜快速路和艮山东路，交通方面还是可以考虑的。至于“可变空间”的技术性问题，我觉得毕竟不是像华元•芳满庭这么大，而且说实在的送的也就最多5个平方大约5%的优惠，回念这个凹阳台还不是那么容易利用的（因为开间和进深都不大），目前和客厅的关系甚为鸡肋。
最后说一下价格，目前的均价在9000左右，整体价格体系比较适中。关于销售折扣，目前似乎还没有，即便是作为复地会的成员，考虑到浙江复地会刚成立，也只能在购买复地第二套房屋时享受，且具体是享受积分还是现金折扣尚没有具体的说法。

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一梵

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5^# 大中小发表于 2008-5-10 20:19 只看该作者

[东冠•逸家：该说它小还是说它精巧？]
在回来的路上我一直思考这个问题，对于东冠•逸家，我该说它小呢，还是说它精巧，后来想明白了，小是现实，精巧是未来的也是未知的。
东冠是一家在我看来知名度并不太高的开发商，当然印象中似乎是做建设方起家的集团，东冠•逸家也是它的第一个住宅项目，此外之前做得是滨江的写字楼，同时运行的是安吉和安徽某地的别墅项目。
东冠•逸家如题确实是一个非常迷你的楼盘，它的总建筑面积不足5万平方米，占地不足50亩，东靠规划中道路（这话太神了，目前是靠农田和农居，^^），向南可见沪杭高速，西临杭海路，共有16幢多层，3幢小高层。在这么小小的一个盘上，居然还作出了地势北高南低，房屋也一样做到了小高层在北，多层在南，中央水景区域大约有1.2米高的叠瀑（同志们请自己想象1.2米高度怎么个叠法），还有号称4车道宽度的主入口（我步测约14米）……如此林林总总迷你迹象。
我们的大巴——两条大金龙好不容易在东冠•逸家的售楼部门口神龙摆尾换了个头，接着看到了这个我看到的最简陋的售楼部，乍一看要是不告诉你这是售楼部，就装修你准会以为这是石祥路哪家卖车的或者小饭店之类，的确是少放了心思。想来2007年它以4300均价开盘的时候，就在这一个最简陋的售楼部门口，排队的购房者苦等七天八夜任凭劝说死不回头最终如愿，而今看来，对我们这些在价格翻倍后到来的春游客，又多了一层历史的嘲笑。
东冠•逸家周围的配套目前看来主要依靠乔司镇，自己的商业物业还看不出端倪，因为沿着杭海路，重型车很多，一定程度上降低了楼盘的档次。我们中餐由东冠•逸家提供，所以逗留了较长时间，这期间从笕桥机场起降的战斗机大约有5个架次，由于战斗机的低空飞行造成了比较大的轰鸣，不知道会不会是一个长年累月的噪声源。此外，因为绝大多数都是多层，得房率较高，销售人员的介绍说连城国际大约是80%，而逸家可以达到88%左右，不过这和一般的高层多层区别是差不多的，换言之属于正常范围。
我们看房团在午饭稍作休息后实地走访了东冠逸家，销售方面为了怕我们的鞋子弄灰，很好心地发放了鞋套（以前是去样板房怕弄脏人家房子穿，这次是去工地怕弄脏自己鞋子穿）。在准现房实地，凭良心讲目测的幢间距是有问题的，销售人员称幢间距达到1.17：1（甚至高于国家标准），但我在实地认为可能不到。1.6的整体容积率和30%的建筑密度，在总体上给了人一种挤在一块儿的感觉。
户型上，东冠•逸家的多层比较中庸，值得一说的采用短间距全明户型，采光和通风都比较好，此外有三阳台户型，两个朝南一个朝北。但是细看朝北的阳台在厨房边，约3-4方，利用价值不大，而主卧的又是一步观景阳台，实用性也较小，唯一值得一提的是客厅的主阳台，进深有1.7米左右，还是可以有一番作为的哦。
东冠•逸家在绿化上的中央景观较小，有水景和廊架、亭榭，但是螺蛳壳里摆道场，紧凑感是难以避免的。感到非常意外的是，我们去参观的时候，架空层在地面以上，而销售人员告知在地面将覆土1.5-2米使得几乎和架空层顶部齐平，这将是多大的土方量！暗暗吃了一惊后细细品味，觉得迷你也有迷你的好处吧，如果绿化做得好，未必不是一种味道呢。
所以我总觉得有句话说得好，凡事都有两面性，比如绿化和幢间距小，我不以为然，只要做得好，说不定比幢间距大的更好。但是好比另一个优势呢，说不定也会变成劣势。——这个优势就是物业管理，东冠•逸家目前的物业公司是绿城，而物业费仅仅需要0.65元/平方/月。细说呢，这个绿城物业挂的也是绿升物业的牌子（跟星洲翠谷一样），至于物业费呢，其实整个余杭区都比较低。那最终的问题是什么呢？是运行。因为这是一个太小的盘子了，通盘只有428户人家，即便人人都交物业费，一个月全部加起来也只有3万元而已（47000平方*0.65元），如果碰到滞收问题，经费就更加吃紧。一个物业企业，还是名牌物业企业，要养保安，保安队长，管理人员，清洁和绿化人员，还要做设备的维护，还有杂七杂八一堆费用，一个月3万都不能保证收全的物业费用在我看来是相当危险的。所以盘子不宜过小，物业费用不宜过低是一条值得注意的规律。
总体而言，这是一个“小”字当头的楼盘，价格不算便宜，立面也比较千篇，下面是花岗岩，上面是条砖，中规中矩。建筑细节上比较毛糙（有些开关盒设计在墙体的剖面上，令人不知所措），整体质量一般，地段临路太近，有些嘈杂。小区内不太思议的一个是车行道路单向，这个其实理念先进实际用途个人感觉不强，还有一个是关于窗户的设计，很多明明可以开大窗的地方非要开两扇小窗（客厅，房间，厨房都有，销售人员说这是设计师的设计？！我认为可能是结构所限，其中一幢是砖混，其他估计也是含有一定砖混成分），难看也不好用。
最后谈一下价格，在去年的4300元风暴过后，目前的价格也到了均价8000元的水平，景观地带达到8600元左右。当然了，东冠•逸家不向复地•连城国际那么吝啬，打折还是有的，团购98折，幅度不大而已。

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一梵

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6^# 大中小发表于 2008-5-10 20:19 只看该作者

[东田•东城丽景：难以掩饰的失落]
赶到东城丽景的时候才知道原来今天是开盘哦，怪不得人这么多，后来才慢慢明白好像是两个看房团在里面，真正因为开盘而来的购房者并不多（难道都早上买了回家了？）。想起以前楼盘开盘的时候那热闹的场景比过年还热闹，而现在居然要靠拉看房团来挂面子，不由得让人心里感到一丝难以掩饰的失落感。
的确，要赶在房交会前开盘是要有勇气的，毕竟整体态势不明，虽然宋卫平6号刚给了大伙儿每人一颗定心丸，但是山雨欲来风满楼，老宋牌定心丸又不能一日三颗当饭吃，所以心慌慌还是要慌一下。因为是开盘，所以我们先说一下价格，目前起价是7600多，均价在8000多。实际情况我觉得均价可能还要高一点，因为某些所谓的景观房定价到了99XX，真不知道营销部的定价是怎么想的。至于打折，很爽快也有比较明确地说法，一次性付款98%，按揭99%，团购6套（不管怎么支付）都是97%。所以这么说来，实际是按照97折销售的，因为如果你诚心要买，你就告诉销售人员97折你是要的，然后这些MM们总会帮你凑好6个人的吧。
东城丽景本身也不是很大的楼盘，虽然比东冠•逸家大了一倍，但也就74.4亩地9万方的建筑规模。他的地处位置是乔司镇乔司村，乔司镇01省道东侧，乔司村乔司自然村西侧，永和村夏家浜自然村南侧，呵呵，跟绕口令一样。目前出售的是其中6幢约200套。
在地理上，东田•东城丽景在01省道东，而同样的一块在01省道西的土地也被东田拿下，面积相似，规划还没有出来，暂定名是东城上庭。
在看过东冠•逸家后再来看东田•东城丽景，无论感觉还是实地看的反响，说实话是有很多相似感，首先都是小盘，都是多层，立面也相似，下面花岗岩上面条砖，户型上也差不多，就连名字也差点让人搞不清楚。我曾经私下问东城丽景的一个销售人员，和东冠•逸家相比的优势或者特别之处是什么，那销售人员含糊地说了一句地理优势之后以要接待客户为由开溜。呵呵。地理优势，我觉得这个东城丽景还是有的，也就是地铁优势么。
东城丽景目前售楼部的正门前就在修地铁，不过是地上部分，之后的地铁站有两个，一个是南面的乔司站，还有一个是北面的乔司北站（翁梅站？），两个地铁口据说离东城丽景都只有400米远，那应该还是一个很可以接受的范围。
总体来说东田•东城丽景这个楼盘比较中庸而实用，相比于复地和东冠来说，品质位于中游，细节工作也有独到之处（目前为止我参加的活动中唯一向进入现场的看房者提供安全帽的），整体价格系统区间比较大，如果仔细选的话应该能够挖掘到好房子（比如资深网友心锐志远看中13#楼，其实定价相对并不非常高）。

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一梵

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7^# 大中小发表于 2008-5-10 20:20 只看该作者

[写在后面]
看完乔司板块的三个楼盘，让我想起张爱玲在《封锁：1943年8月》中所写下的句子：她长得不难看，可是她那种美是一种模棱两可的，仿佛怕得罪了谁的美。
乔司的楼盘本质本是可以魅力的，在临平、下沙、九堡三个热门地带的围护之中，所谓前有副城后有主城上有快速路下有地铁，论概念而言并不亚于其他。相对于九堡的过万，乔司的八千看起来似乎是有一些划算的。所以我想，类似复地•连城国际这样的其实和万科•魅力之城应该是对等的，在8000-9000的这个区间，下手乔司的楼盘，我相信不出三年是可以有所回报的吧。