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迟来的《临平楼盘赏评——绿城兰庭，东海水景城》精致43图

一梵

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1^# 大中小发表于 2008-4-22 22:35 只看该作者复制本帖网址

迟来的《临平楼盘赏评——绿城兰庭，东海水景城》精致43图

迟来的《临平楼盘赏评——绿城兰庭，东海水景城》

《史记》：信武侯靳歙，以中涓从，起宛朐。攻济阳。破李由军。击秦军亳南﹑开封东北，斩骑千人将一人，首五十七级，捕虏七十三人，赐爵封号临平君。

——题记

[写在前面]
又一次迟交评论了，因为在春天的时间里面特别容易感冒，所以不幸中招，呵呵。也是第二次参加住在杭州网办的这个活动了，挺好的，一个礼拜抽一天参加也算是增加不少见识，小叶有次问我两天都去好不好，我说要上班搪不牢的，所以在另一方面对住在杭州网的工作人员放弃休息天组织这样的活动表示感谢。
惭愧的是每次来都拿一袋子住在杭州网的资料，后来发觉是一样的，呵呵。

[行程]
我参加的是周六前往临平的看房活动，这次车辆由绿城和水景城分别提供，相对于上一次我乘坐的公交车舒适了很多，特别是绿城的那辆，宣传作的很细致，足见功力。去的路上没有绿城方面的宣传人员讲解，成为一个遗憾。住在杭州网的另一个小王MM做了一些讲解，不过配备的音响还是太糟糕了，很小一个也不好用，因为坐在比较前面还是听得清楚，希望在以后的活动中能够有开发商的营销人员做比较细致的讲解。
行程上还是1点15分左右出发，因为车辆的缘故，沿沈半路出城向北而行，以临丁路过余杭区星桥街道达到临平中心地带。整个路程行车的时间大约是40分钟左右，不过需要指出的是，从高架过绕城高速向北会提高一定的耗时，但也会增加一定的路程，此外，相信清明向半山方向扫墓过的朋友一定知道沈半路向北一段路况较差，且是杭州工业重地，重型车很多，行车不便。

[绿城·兰庭]
“青青子衿，悠悠我心，但为君故，沉吟至今”，《短歌行》本是描述曹操求贤若渴之心，放在绿城·兰庭的广告语上，成了一种神秘。孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下，个人以为以绿城在省内的房地产界，是可以成为标杆的，记得2年前和一个二流房地产集团的老大聊天时，他无不怅然地说“绿城的产品真是做一个成一个，个个都是作品”，这种敬仰之情可见一斑。
当然，随着绿城不断壮大的今天，要做到每个都是精品恐怕还是有难度的，即便如此，我依旧以为，绿城有着它过硬的地方，有着它骄傲的资本。
就楼盘言，飞行版主也说，绿城·兰庭并不是一个真正意义上的地铁楼盘，即便是规划最近的地铁站，直线距离就达到800米，曲线的话当然更不好说。我对地铁的理解是比较浅薄的，但我觉得，地铁不是万能的，07年度炒作地铁概念难说会和股票一样的下场，杭州不比其他拥有地铁的城市，并没有很突出的产业支撑和人口支撑，即便开通地铁，所能起到的交通枢纽作用并不会夸张。举个例子是上个月有朋友要评价一下九堡东都公寓的商铺，理由是那里离九堡地铁出口不到500米，可实际呢，我和几个朋友一致认为不会有顾客下了地铁后跨过N车道的迎宾路前往东都公寓的商铺购物，所以得出不适宜投资的建议。
其次就是一个副城的问题，这个概念其实是比较有意思的，就好比原来是市属七县市，但是实际上这种仅靠地理划分的概念是很虚无的，主副城的各自为阵，几乎并不存在什么联系，如果说临平本地居民购买像绿城兰庭这样的楼盘是好比杭州人买滨江的盘子的话，那么杭州居民购买临平的楼盘就会显得毫无道理。
我比较觉得惊奇的是很多朋友对临平的地铁规划了如指掌，我想，或者是被市区的房价逼到了这里，或者是真的有远见吧。在我看来，所谓规划的东西，好比地铁，好比穿临平山隧道，好比等等一些好没有展现在你面前的东西，就好比某某股票涉及一个新的看似很赚钱的项目一样，在利润写进年报甚至红利分到你手里之前，无不充满了巨大的投资风险。但是房子不是股票，动产和不动产的巨大区别在于变现不易，股票找错了割肉是来得及的，而房子的话就很难说了。
我常听到宣传说地铁临平到武林广场只需要28分钟，但是必须注意的是你的家并不在临平地铁站，而你的公司也未必在武林广场，如果这个思路可以的话，那么规划中的高铁前往宁波似乎也只要37分钟，那是否选择的范围为更大呢？另一方面，我们选择交通工具的面大大地狭小的，如果地铁28分钟的话，自驾车可能45分钟，公交就可能超过1小时况且还在规划中，自行车和徒步可以不考虑。常常有句名言说：选择一个楼盘就是选择一种生活，那么如果选择做临平的居民，绿城·兰庭我想是当之无愧的较好选择。
牢骚发完下面开始说好话，我们达到绿城·兰庭的第一个目的地是会所。在那里我们听了一段讲解，平心而论绿城在楼盘上的发挥是很有一套的，如果抛开地理位置，这确实是一个不错的有期待的楼盘，特别的是西区还没有开发的低密度低层，不知道是公寓还是排屋（可能性较大），目前的地方虽然拆迁还没有完成，但是区域内水系环绕，可以说是不可多得、可以有所作为的一块土地。
绿城的会所里服务一流，有一个小沙盘还是老外手工纸质，显得相当有味道，在我们参观的这部分会所内置了棋牌、会议等小厅，会所内的布置和装修也是给人闲适的意味，即便是在周六并不十分好的天气下，还是显得风光无限，确实难得。
之后我们参观的是绿城的样板房，到目前为止可以参观的样板房只有2套，据说下个月会有很多套包括小户型。目前推出的楼盘主要是东区的高层，采用了3-4幢一个群落的做法，就模型来看，对中心花园的视角都很好，但是由于出现了较多的东西朝向，采光方面值得质疑。
我们参观的样板房也是东西朝向的。声明一下这可是精装修样板房。我对精装修这个事情的看法是很方便但不个性，同时，我觉得选择精装修的楼盘务必选择好的信得过开发商。因为装修的钱本来就不低，说白了让你自己装也装得起来，只不过耗不过督工的时间精力，也未必在行怕被杀更大的猪。如果自己搞过装修有点经验或者在行的人我想是不屑于精装修的吧。
我记得很多精装修的开发商会将自己使用的工料列出表格（主要是品牌），虽然在绿城没有看到这个表格，但是就目前看到的情况来说还不错，洁具以科勒为主，油烟机和电器开关是西门子，空调是大金（不过用的是分体也太小气了），外加德意整体橱柜。整体来说用料还是不错的，至少都能看出品牌来，装修也算清爽，标注了哪些是交付标准哪些不是，确实买些家具就能住进去了。
看了两个户型，分别是110方和140方，整体的得房率也在80%开外，房间比较方正，关于网友谈到的样板房通过缩小床和柜子的尺寸让人感觉到房间大的问题，现场没有察觉，但是回家后通过照片比对确实是存在疑问的，应该也是营销伎俩之一吧。不过印象中在户型图上的家具摆放是有一定的比例要求的，否则有广告欺骗的嫌疑，而对样板房实物没有类似的潜规则要求，也算是真空区一个。
目前绿城·兰庭的在售均价是8200元，据说一年前的价格是4900元，年度涨幅达到67%，可以说地铁概念功不可没，但即使考虑了精装修价格，我依旧认为这个价格可能有偏高。如果采用以杭州市中心为参考的价值体系，路程确实是个问题，如果采取以临平中心为参考的价值体系，路程和价格都成为问题，我个人认为与良渚文化村一样，价格存在合理的下降空间，目前的价位对投资来说回报均比较渺茫。
绿城·兰庭正面

我们的看房车

绿城工作人员为我们讲解

绿城·兰庭整体规划全景

老外设计师手工作的纸质会所模型

目前开盘的绿城兰庭部分沙盘

会所的正门

会所内景

样板房入口

样板房1户型图

客厅

水槽科勒

油烟机

客厅

主卧

卫生间

样板房2户型图

餐厅

厨房

橱柜特写

开关特写

客厅

[东海水景城]
离开绿城兰庭之后我们乘车前往东海水景城，之前并不太熟悉这个开发商，去过东海未名园不知是否是一家之作。因为有一座桥大巴不能过，所以我们特地穿过了临平的中心商业区，一路向南达到世纪大道边上的东海水景城。
水景城之所以得名在于马路对面有一个政府建设的水景公园，成为他的一大卖点。我之所以说是卖点，就很值得推敲，想那吃完晚饭华灯初上月半黑风不高，说不定还咪了点小酒晃晃悠悠，难道还穿过这又是N车道的世纪大道去对面的海景公园溜达？人家关门了也说不定。要说双休日去，怕是一个月4次到了第二个月也就难免乏味了。
其余的是这个楼盘本身离市中心的距离虽然能比绿城·兰庭好，但是也属于五十步笑百步，到沃尔玛也估计有2站路，况且临平的楼盘甚至包括天都城都把这个沃尔玛宣传得无比夸张，其实物也就好比大关欧尚而已。最夸张地是这个楼盘向我们展示的是一个很值得推敲的产品“非常A座”，也就是酒店式单身公寓。
酒店式单身公寓这个东西是我个人以为比较高难度的房地产产品，就好比高尔夫别墅一样不是那么容易运行。首先他得房率不高，非常A座是74-75%，其次朝向很难全部向南，最为关键的是他的精髓在于建成后的运营，这恰恰又是我们看不到的，再次的问题是关于定性，虽然目前看到的住宅年限应该是70年，不过似乎像酒店式单身公寓很容易受到朝向采光通风和厨房功能的政策限制，最后的定性问题可能成为悬疑。
关于运营我想在07年度最烦人的广告就是东方润园那个一群管家的声音，但是这就是一个方向，运营的优秀是可以突出类似楼盘的精华所在，但是在非常A座，我没有体会到。第二个问题就是收益，因为是酒店式公寓，所以我们不能用一般居住的眼光来考虑它，所以通常的方法是参考租金收益，举个例子来说，华润·西子中心开盘的时候许诺代租前7年每年收益7%累计达到49%，这就是一个很好的例子。在现场我就这个问题我询问了销售人员，对方表示现在还没有确定代租相关的问题，但是提供了一个参考租金是1600元/每月。我个人对这个数据表示怀疑，因为非常A座所处的位置并非临平市中心，周边也没有明显的CBD区，所以是否存在这么多需求是一个问题，需求达到1600元/每月更是一个问题。即便达到1600元/每月的收益，每年也就是19200元，购买最小48方多的一间，每年收益也就4%，比存银行还少，而在土地升值空间不可确定的情况下，这个收益率应该不会吸引投资人了。
接下来我们参观了东海·水晶城的样板房，因为是酒店式公寓，所以它也具备了精装修并且带了一些家具和电器。洁具主要是roca和oulin，其他就没有发现什么品牌的东西了。厨房可能是为了管理上的原因没有安装管道煤气，这也大大降低了酒店式公寓的使用价值，虽然说电磁炉的技术已经比较成熟，但是离代替应该还有很远的路。此外厨房的橱柜有一些是为了装饰管道和通风井准备的，所谓的精装修也没有做不锈钢的碗橱，只用了普通抽屉代替。
单身公寓总体参观了一个48方一个70方出头的户型，感觉都很迷你，70方出头的那个还在这么小的空间里面划分了儿童房和书房功能区，说实在的要真住在里面按这么划分真是比经济适用房的空间还压抑，反倒不如48方的户型一个通间明明白白。细节上48方的洗衣机放的位置很具特色，下面洗衣机，上面隔一块板放了个小冰箱，这样的设计估计也是没有实际使用过，否则一定会发现这种从上面放衣服款式的洗衣机肯定用的特别扭，建议使用侧面开门的滚筒洗衣机。
参观了酒店式单身公寓的精装修样板房后，我们到水景城一期的实地走了一圈。这里已经交付并且有人入住，整体绿化非常好，不过水景和喷泉的机关也是我们去了才临时打开，想必业主平时也未必享受得到。一期内部的绿化和水景平心而论即便没有打开喷水机关，还是不错的，还有一些给小孩玩的滑梯等娱乐健身器材，但是有零星几幢的幢间距较小，影响采光和景观。
整体来说东海·水景城的区位要略优于绿城·兰庭，但是由于向我们主推的是非常A座的酒店式公寓，让我感到意义不大。

售楼处